„Nemám nemovitost, tak mi nikdo nepůjčí.“ Co všechno může jít do zástavy

Modelový příběh se smyšlenými postavami; čísla jsou zvolené vstupy příkladu, ne nabídka ani příslib financování.

Volal mi pan Málek, dělá zemní práce, sám na sebe, k tomu jeden člověk na sezónu. Potřeboval osm set tisíc, aby stihl vzít větší zakázku — musel dokoupit techniku a mít z čeho platit lidi, než mu za tu práci někdo zaplatí. V bance to dopadlo tak, jak čekal, a jeho věta do telefonu byla přesně tahle: „Já nemám nemovitost, takže mi stejně nikdo nepůjčí, viďte.“ Nevíte, jestli máte vůbec co dát do zástavy? Napište mi, co vlastníte — stroje, techniku, pozemek, pohledávky — a obvykle do dvou pracovních dnů vám napíšu, co z toho věřitelé běžně přijímají. Popsat, co vlastníte →

Přitom měl bagr, který má zaplacený. A pole po rodičích, o kterém se mnou původně vůbec nechtěl mluvit, protože „to je jenom pole“.

To „nemám nemovitost“ znamená u drtivé většiny lidí něco jiného, než si myslí. Znamená to „nemám byt nebo dům, na který by šla hypotéka“. A to je pravda — jenže hypotéka není jediná cesta, jak proti majetku půjčit peníze.

Proč se banka pořád ptá na byt

U banky se skoro všechno točí kolem nemovitosti zapsané v katastru, a nejlépe takové, která se dá rychle a bez řečí prodat. Byt v krajském městě je pro ni ideál: je jich hodně, poptávka po nich je stálá a odhadce si věří, když napíše cenu. Čím dál je nemovitost od téhle představy, tím opatrněji se na ni věřitel dívá — až se u některých typů dostanete do bodu, kdy banka řekne ne, ne protože ta věc nemá hodnotu, ale protože si netroufá odhadnout, za kolik a jak rychle by ji v případě problému prodala.

To je celý ten mechanismus. Nerozhoduje, co jste za majetek zaplatil, ale za kolik se dá v rozumném čase zpeněžit. Jakmile to člověk jednou pochopí, přestanou mu otázky druhé strany připadat jako buzerace a začnou dávat smysl.

Co všechno může být zástavou

Zástavou může být movitá i nemovitá věc a u zajištěného financování mimo banku je ta množina podstatně širší, než na co jsme zvyklí z hypoték.

Z toho, co v katastru je: zemědělská a orná půda, louka, lesní pozemek, stavební parcela, hala nebo provozovna bez kolaudace na bydlení. Tedy věci, u kterých je přijetí do role hlavního zajištění otázkou pro konkrétní banku, ale které svou hodnotu mají a dají se zastavit. Jak zástava nemovitosti funguje a co se u ní podepisuje, jsem rozepsal v článku Úvěr proti nemovitosti — jak funguje.

Z toho, co v katastru vůbec není: výrobní a CNC stroje, stavební a zemědělská technika, nákladní auta a návěsy — a v té největší kategorii i lokomotivy, vagony a letadla. Nemusí to být nic exotického; u pana Málka to byl bagr. Detailně to rozebírám v článku Movitá zástava strojem a u techniky konkrétně v Financování stavební a zemědělské techniky.

Kolik z hodnoty vám reálně půjčí

Tohle je číslo, kvůli kterému vzniká nejvíc zklamání, takže ho radši řeknu na začátku: u stroje se běžně půjčuje proti padesáti až sedmdesáti procentům jeho hodnoty. Ne proti ceně, za kterou jste ho koupil — proti tomu, na kolik ho ocení druhá strana podle toho, jak se prodává.

Proto padají otázky, které s vaším podnikáním zdánlivě nesouvisejí: jaký je to typ stroje, kolik je mu let, v jakém je stavu a jaká je jeho přibližná hodnota. A proto je u techniky obvykle podmínkou, že bude pojištěná a pojistka vinkulovaná ve prospěch věřitele.

U netypických nemovitostí — pole, les, hala — je poměr půjčené částky k hodnotě také nižší než u bytu. Konkrétní procento vám tady vědomě neuvedu, protože se u téhle skupiny liší případ od případu a číslo, které bych si vymyslel, by vám k ničemu nebylo. Ptejte se na něj u konkrétní nabídky a chtějte ho slyšet dřív, než začnete cokoli podepisovat.

Co za to naopak dostanete, je čas. Zatímco v bance se rozhoduje týdny až měsíce, u zajištěného financování proti technice jde obvykle o dny. Když jde o zakázku, která začíná za tři týdny, je to rozdíl, který o celé věci rozhoduje.

Ověřitelný krok, který vás nic nestojí

Než se s kýmkoli začnete bavit, udělejte si vlastní inventuru. Zabere to jeden večer a je zadarmo.

Sepište si všechno, co vy nebo firma vlastníte, k čemu máte doklad o nabytí a co už není zastavené někomu jinému. U nemovitých věcí si vytáhněte list vlastnictví přes Nahlížení do katastru — uvidíte tam druh pozemku, zapsaná zástavní práva i věcná břemena. U movitých najděte fakturu nebo doklad o nabytí, technický průkaz nebo výrobní štítek s rokem výroby a servisní historii.

A pak si udělejte test prodejnosti, který si jinak druhá strana udělá bez vás: najděte v bazarech tři podobné stroje a podívejte se, za kolik se nabízejí a jak dlouho tam visí. Tomuhle číslu bude odhad mnohem blíž než pořizovací ceně. U pana Málka to dopadlo tak, že se jeho představa o hodnotě bagru a realita bazaru rozešly o dost — ale zjistil to zadarmo a doma, ne až u jednacího stolu.

Ke stejné složce si přidejte obraty a zůstatky na účtu za dvanáct měsíců a vlastní výpis z registrů; jednou ročně na něj máte nárok zdarma. Dotaz věřitele zůstává v registru zhruba rok, takže obcházení věřitelů naslepo vaši pozici zhoršuje. Splacený úvěr se v BRKI a NRKI drží čtyři roky, v SOLUSu tři.

Háček na rovinu

Zajištěné financování mimo banku je dražší. Konkrétní RPSN si nechte vyčíslit v nabídce a porovnejte ji s bankovní — rozdíl je cena za rychlost a za to, že se někdo dívá jinam než na daňové přiznání.

Druhá věc je vážnější a mluvím o ní vždycky nahlas: ručíte majetkem, o který můžete přijít. U stroje to navíc znamená, že v zástavě máte nástroj, kterým vyděláváte peníze na splátky. Proto by splátka měla vycházet z provozního cash flow, ne z toho, co si přejeme, aby přišlo — a proto je namístě počítat i variantu, kdy zakázka nedopadne.

Za smlouvu, kterou nemáte přečtenou, se platí víc než za právníka. Cenu hodiny právní konzultace si domluvte předem u konkrétního advokáta; proti úvěru za statisíce jde zpravidla o malou položku. Zvlášť u zajištěného financování se vyplatí rozumět tomu, co se stane při prodlení a jak se zástava zpeněžuje.

Bez papírového potvrzení neznamená bez posouzení. Poskytovatel spotřebitelského úvěru musí ověřit schopnost splácet; potřebné údaje může mít například z účtu nebo je získat jiným doložitelným způsobem. Samotný reklamní výraz „bez doložení příjmu“ proto neprokazuje neplatnost smlouvy. Varovný je slib půjčky bez prověření schopnosti splácet nebo jistého schválení před posouzením.

Pan Málek nakonec neměl problém v tom, že by neměl co nabídnout. Měl problém v tom, že si sám o sobě řekl, že nemá nic — a přestal hledat dřív, než se podíval, co vlastně vlastní.

Zdroje

• Nahlížení do katastru nemovitostí — nahlizenidokn.cuzk.cz (list vlastnictví, zástavní práva, druh pozemku)
• Registr BRKI (CBCB) — cbcb.cz · Registr NRKI (CNCB) — cncb.cz · SOLUS — solus.cz
• Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 86 a § 87
• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — zástavní právo

Čísla o poměru úvěru k hodnotě zástavy, o rychlosti a o nákladech vycházejí z mé poradenské praxe a z podkladů k článkům na tomhle webu; jsou to pásma, ne nabídka. Nejde o příslib schválení ani o nabídku konkrétního produktu.